Der Erwerb einer eigengenutzten Immobilie ist für die allermeisten „Häuslebauer“ ein ganz besonderes, in ihrem Leben oft einmaliges Ereignis.

Der Traum von der eigenen Immobilie liegt angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus heute näher als je zuvor. Baufinanzierungskredite können aber auch zum Erwerb einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden.

Bei einer bestehenden Baufinanzierung, deren Zinsfestschreibungsfrist in absehbarer Zeit ausläuft, lohnt sich die langfristige Sicherung der aktuell äußerst günstigen Zinsen.

 

Wofür können Immobilienkredite verwendet werden?

Immobilienkredite sind Darlehen, deren Kreditzweck im Darlehensvertrag genau festgelegt wird. Mit einem Immobilienkredit kann der Erwerb oder der Bau einer Immobilie finanziert werden.

Ein Immobilienkredit stellt aber auch eine Möglichkeit zur Kapitalbeschaffung dar, bei der vorhandene Gebäude oder unbebaute Grundstücke mit einer Grundschuld oder Hypothek als Kreditsicherheit belastet werden.

Was grundsätzlich bei einem Immobilienkredit zu beachten ist

Immobilienfinanzierungen, die oft größere Darlehenssummen aufweisen, verfügen regelmäßig über längere Laufzeiten.

Ein Immobilienkredit kann als „Annuitätendarlehen“ abgeschlossen werden, bei dem eine gleichbleibende Gesamtrate aus Tilgung und Zinsen (mit allmählich steigendem Tilgungs- und abnehmendem Zinsanteil) vereinbart wird. „Ratentilgungsdarlehen“ weisen eine gleichbleibende Tilgung und allmählich abnehmende Zinszahlungen auf.

Bei „endfälligen Darlehen“ wird das in einer Lebensversicherung oder in einem Bausparvertrag angesparte Kapital zur Tilgung der Immobilienfinanzierung verwendet. Bei einem Baukredit hat der „Häuslebauer“ die Wahl zwischen kürzeren und sehr langfristigen Zinsfestschreibungen (bis zu 30 Jahren).

Bei niedrigem Zinsniveau lohnt sich allerdings meistens die Vereinbarung einer möglichst langen Zinsfestschreibungsdauer. Die bei einem Immobilienkredit übliche Kreditabsicherung durch Grundpfandrechte ermöglicht eine zusätzliche Vergünstigung der Darlehenszinsen.

Was bedeutet „Zinsbindung“ bei einem Immobilienkredit?

Im Darlehensvertrag wird auch die Anzahl der Jahre festgelegt, für die der vereinbarte Zinssatz gilt. Dieser Zeitraum wird als Zinsbindungs- oder Zinsfestschreibungsfrist bezeichnet.

Wer also heute eine Zinsfestschreibungsfrist von z. B. 30 Jahren vereinbart, profitiert für diesen Zeitraum von den aktuell besonders günstigen Kreditzinsen – unabhängig von den kaum vorhersehbaren Schwankungen des Zinsniveaus am Kapitalmarkt.

Oft ist die Gesamtlaufzeit eines Immobilienkredites länger als die bei Darlehensaufnahme vereinbarte Zinsfestschreibungsfrist. Zum Ende der ersten Zinsfestschreibungsfrist wird daher zum dann üblichen Zinssatz eine sogenannte „Anschlussfinanzierung“ mit einer neuen Zinsbindungsfrist vereinbart.

Zum Ablauf der Zinsbindungsfrist hat der Darlehensnehmer aber auch die Möglichkeit, zu einer anderen baufinanzierenden Bank zu wechseln.

Was ist eine „Restschuld“?

Als „Restschuld“ wird die zu einem bestimmten Zeitpunkt verbleibende Darlehensverbindlichkeit bezeichnet. Die „Restschuld“ am Ende der zu vereinbarenden Zinsbindung dient auch dem Kostenvergleich verschiedener Baufinanzierungsangebote und stellt außerdem eine gute Planungsgrundlage für einen Darlehensnehmer dar.

Welche Bedeutung hat das Eigenkapital bei einem Immobilienkredi?

Je höher das eingesetzte Eigenkapital ist, desto geringer sind die Zins- und Tilgungsbelastungen in den Folgejahren. Die frei verfügbaren Einkommensteile werden bei zu hohen Fremdfinanzierungsanteilen über viele Jahre deutlich geschmälert.
Zumindest sollten die bei einem Immobilienkredit entstehenden Nebenkosten z. B. für die Bestellung der Grundschuld sowie die Makler- und Notarkosten aus Eigenkapital und nicht aus Kreditmitteln bestritten werden. Diese Nebenkosten können bis zu 10 % der Gesamtfinanzierung ausmachen.

Kombinierte Finanzierungen

Eine Baufinanzierung setzt sich häufig aus verschiedenen Einzelbestandteilen zusammen. Dazu gehören Annuitätendarlehen und endfällige Finanzierungsbestandteile sowie Kreditbausteine mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen.

Ein (zumeist betragsmäßig begrenzter) Finanzierungsanteil sieht unter Umständen (in Anpassung an das kurzfristige Kapitalmarktzinsniveau) eine variable Verzinsung vor, da Kredite mit dieser Zinsgestaltung (bei zu erwartenden größeren Kapitalzuflüssen eventuell sinnvolle) vorzeitige Darlehenstilgungen ermöglichen.

Was sind „Sicherheiten“?

Wegen der größeren Kreditsummen verlangen Kreditinstitute bei Immobilienfinanzierungen regelmäßig eine Sicherheit in Form einer Grundschuld oder eine Hypothek, die im Grundbuch eingetragen wird. Falls der Kreditnehmer seine Zins- und Tilgungsleistungen nicht ordnungsgemäß erbringt, kann das Kreditinstitut den Immobilienkredit kündigen, die Immobilie veräußern und sich aus dem Verkaufserlös bedienen.

Welche Unterlagen sind bei einerm Immobilienkredit einzureichen?

Zu den Unterlagen, die mit einem Darlehensantrag bei einem Kreditinstitut einzureichen sind, gehören insbesondere

  • Einkommensunterlagen (z. B. Gehaltsabrechnungen und Nachweise über Mieteinnahmen)
  • Eigenkapitalnachweise
  • ggf. der Nachweis über Finanzierungszusagen einer anderen Bank oder Bausparkasse
  • ein Grundbuchauszug
  • ein Kaufvertragsentwurf (die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags sollte erst nach Sicherstellung der Finanzierung erfolgen)

Kreditantrag

Bewertungen:

 
1.58